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视点｜“110平房子到手61平”，公摊不能乱摊（1）

10平的房子只有61平

购房者被术语搞糊涂了

据法治日报报道，2018年4月，莉莉李在青岛某小区购买了一套总面积为110.25平方米的房屋。在买房时，身为建筑行业从业者的lily li特别关注公摊面积，多次向销售人员咨询关于公摊面积的一些问题。

据lily li回忆，当时销售人员告诉她，由于该住宅楼为55层超高层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积会占到31%，但实际收房时可能会小于这个数值。

向百合网李记者出示的购房合同内容显示，110.25平方米的三居室房屋总价值120多万元，套内建筑面积75.24平方米，公共分摊建筑面积35.01平方米，分摊面积约占房屋总面积的31.8%。

然而，2021年9月，准备收房的lily li傻眼了:推开门，看到的是超厚的墙壁，局促空的房间，三间极小的卧室。找验房师测量后，她发现实际套房只有61平米左右，三个卧室没有一个是9平米以上的，主卧连双人床都放不下。

Lily li后来向卖家询问，从合同显示的套内面积75平方米到实际测量的61平方米，差异主要体现在墙体厚度上，外墙厚度的一半计入套内建筑面积。“近1米的外墙，一半面积算作业主的室内建筑面积。但开发商在销售时并没有说明，在销售时故意混淆了'公摊'、'公摊系数'、'公摊率'、'套内建筑面积'等概念。各种专业术语一堆，直接就被搞糊涂了，没想到实际可供他们使用的室内面积这么小。”

直到依法维权，李立才得到了“官方”的口径——住宅房屋共有面积占46%。“这意味着我们花了几百万买的房子，其实有将近一半不是自己住的。如果一开始就知道这种情况，我无论如何也不会买。”莉莉·李说。

据悉，和莉莉李住在同一个小区的姚女士也遇到了类似的问题。姚女士买了一套160平米的房子，楼上楼下都是复式。结果室内面积只有90平米左右。

事情冲上热搜后，很多网友都表示遇到过类似的问题。

关于公摊面积，有网友评论建议取消公摊面积。还有人说，就算集齐了，卖的时候也要单独写出来。

消费者能自己算出公摊面积吗？

开发商:基本不太可能

关于相关问题，金科地产集团副总裁方明富曾对央视表示:“比如门厅、电梯井、楼梯间、通风管道，以及为这栋楼服务的设施，比如楼顶二次加压的消防水箱、消防等，都算作这栋楼的公摊面积。对于消费者来说，实际测量和计算是非常复杂和极其困难的。所以消费者基本不可能去测量公摊面积。”

媒体还提到，公摊系数不同也导致楼盘之间公摊面积差异很大。

有专家表示，由于公摊面积的计算过于专业，消费者很难分辨，这就给开发商和测量机构提供了钻空的机会。

另外，据报道，围绕公摊面积还有一笔糊涂账。是地下车库、内部营业场所等。，习惯被小区划分空出租出售的，算公摊面积？在一些答案为“是”的小区，出租和出售的收益应该由全体业主共享。但现实中，业主公摊面积的经营收益很少返还。这也就不难理解，为什么在一些小区，开发商、物业、业主对地下车库该不该收费争论不休。

公摊面积的存在不是孤立的，而是会和装修费、物业费、取暖费等各种费用捆绑在一起。，甚至伴随房子的整个生命周期。一些供热部门、物业、装修公司在收费时倾向于选择利润较高的建筑面积来收取费用。

取消公摊面积可行吗

买家的权益呢？

争议之下，近年来“取消公摊面积”的呼声越来越高。今年全国“两会”期间，全国政协委员洪阳提出“取消公摊面积”，认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积。

那么，现在取消公摊面积制度可行吗？

据媒体报道，北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜认为，现阶段取消公摊面积制度不可行。根据《商品房销售管理办法》，商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。按套(单元)或套(套内)建筑面积计价的，应当在商品房买卖合同中注明建筑面积和分摊建筑面积。所以商品房无论怎么卖，都要体现分摊建筑面积。即使按套出售，仍有公摊面积。公摊面积是客观存在的，必须由部分或全部购房者分摊。

“公摊面积一律取消，入住后公摊面积的管理、维护和后续安全责任都是现实问题。如果购买者无法亲自管理他们，将影响社区的整体质量和所有业主的权益。”孟丽娜说。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也表示，如果取消公摊面积，以使用面积来计量，会给估价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、取暖费会上涨，但会造成另一种误解，认为价格涨了。

多位受访专家认为，公摊面积制度是否应该取消暂时难以达成共识，但公摊面积制度目前可以从政策层面进行完善。

针对现行公摊面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，出台公摊比例指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通误差追究机制。要求房地产开发企业在销售房屋时，在售楼处公开测绘成果，并向购房人明示分摊原则和分摊部位。必要时，测绘单位也可以接受购房者的咨询，以减少因分摊面积而产生的纠纷。同时，在商品房买卖合同中，进一步完善相关约定，明确约定共有面积与产权登记面积出现误差的处理方式及违约责任，保障购房人合法权益。

挑高的公摊面积足以让消费者“肉疼”，悄然扩大的公摊面积更是令人窒息。

“110平变61平”事件曝光后，北京晚报评论称，如果消费者的说法属实，公摊面积由31.8%变为46%，交付时的情况与卖房时的承诺大相径庭，明显有欺骗消费者的嫌疑；两个数字相差多达14%，以至于近一半的房价都是由公摊“贡献”的，对消费者的伤害程度令人咋舌；用各种专业术语迷惑消费者，是商家惯用的伎俩。种种做法，一种“解释权归商家”的傲慢态度，把“公摊面积”当成随意赚钱的有力工具。

评论说，买房不是一个小数目，很多家庭把所有积蓄或者长期贷款都投入进去了。谁愿意看着自己的血汗钱就这么毫无头绪的花掉？当然公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道等客观存在的面积，收费本身也是合理的。不合理的是，商家在这些空房间里暗箱操作，漫天要价，甚至言行不一，涨了又涨。以这样的名义肆意侵害消费者的合法权益，实际上是践踏了公平交易的原则，失去了购房者的信任，损害了开发商的声誉。

此外，中新经纬评论称，“改变商品房的定价依据并不容易，也会受到一些阻力。分步实施，逐步推广，可能更符合实情。要实现更好的居住生活，购房者要明明白白、开开心心地消费。”

编辑王乃馨综合央视、法治日报、北京晚报、中国青年报、全国商报、中新经纬。

图片:央视新闻视频截图，视觉中国，Yitu.com和微博截图。